2020.10.06
地価、弱含みに転換 公的地価の最新動向
国土交通省は９月２９日、都道府県が実施する基準地価格を公表しました。朝日新聞は一面で「３年ぶり下落」、京都新聞がおなじく一面トップで「地価３年ぶり下落」と報道しました。現在、下落局面の不動産価格をいつ早く反映しています。公的地価としては珍しい出来事なのです。
実勢価格と公的価格とはミスマッチが生じます。市場をリードすることがないよう、公的地価は変化には慎重です。しかし、慎重だと急激な変化時にはミスリードしてしまうことになります。前回のバブル崩壊の際がそうでした。１９９１年３月、地価が総崩れの状況ながら、公示価格は上昇しているとアピールしてしまったため、銀行が判断を誤りいくつも倒産してしまったのです。
この数年の地価上昇は、ホテル用地がリードしてきたものですが、商業地の下落は深刻です。折からのコロナ不況が家賃相場を引き下げる状況をもたらしており商業地の展望はまったく開けません。商業地の下落が地価下落の主人公なのです。
しかしながら、「商業地の上昇幅縮む」（朝日）「府内商業地０.４％増」（京都）との見出しが目立ちます。これではまだ値上がりが続いているように受け取られるでしょう。実際は、京都市中心部の地価はピーク時（２０１８年夏から秋）に比べて、およそ２割～３割もの下落となっており、ホテルやゲストハウスの売り物急増でなお、先安感が強くなっています。バブル崩壊時と同じミスリードと言うべきでしょう。紙面では工夫して「京の観光地は大幅下落」（京都）の見出しがあり、値下がり情報も提供はできています。
このように公的地価はたびたび、市場動向を間違って表現してしまいます。
今後の不動産市況を予測
さて、これからの不動産市場、見通しが極めて難しい様相です。なぜなら、マンションや住宅の売り物件（在庫）が増える兆しが見られないからです。これまでの不動産市場は、先安感が生じれば売り物が増え、販売中物件（いわゆる在庫）が増加傾向に転じると、さらし先安観が深まり価格下落に拍車がかかるのが通常でした。なお、このような在庫と価格の関連を、市況と言います。
コロナの影響で、４月から８月まで売買が停滞して当社も厳しい環境でしたが、９月に入り、一挙に動き出したようで値下げ物件から物色され順調に成約しています。
これは、在庫が増加する動きが顕在化せず、買い手の選択幅が広がらなかったからだと考えられます。市場の品薄感が続くと買い手は、買い急ぐものです。とくに不動産業者の在庫放出が見られないのは特筆すべきでしょう。在庫が増えなければ価格は下がりにくいのです。このように、今回の地価下落局面は過去の値下がりとは異質な過程をたどりそうです。
現にマンションや住宅の値下がりは微調整にとどまり市場は穏やかです。先安感が基調ですから買い急ぐ必要はないのですが、買い手の選択幅が広がらないので、欲しいものが出たら買わざるを得ません。この場合、長期的な資産性、市場性があるかどうか、より慎重な態度が望まれます。
追って、この８月に私が編集し刊行しました「１００年マンションへの道すじ」、５００冊印刷しましたところ、全国各地から注文があり好評となっております。この度１００冊増刷しますので、ご興味があればどうぞお読みただきたく存じます。
２０２０年１０月６日
不動産コンサルタント 天野博
「100年マンションへの道すじ」ご希望の方はこちらのお問い合わせフォームから送付先のご住所、希望の冊数をご連絡ください。1冊1,500円（送料180円）お支払方法は銀行振込（後払い）です。
※アールエスティ株式会社事務所内でも販売致しております。お近くの方は是非お立ち寄りくださいませ。
